📑 계약 전 확인 (등기부·권리 분석)

1 등기부등본 열람: 갑구(소유권), 을구(근저당·전세권) 확인. 계약 당일 다시 떼서 확인! 하루 사이에 근저당이 설정될 수 있음.

2 근저당 비율 체크: (근저당 + 전세보증금) ÷ 시세 = 70% 이하인지 확인. 80% 이상이면 위험.

3 소유자 본인 확인: 집주인 신분증과 등기부 소유자 이름 대조. 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 요구.

4 신탁등기 여부: 갑구에 "신탁"이라는 글자가 있으면 신탁사(수탁자)의 동의 없이는 계약 무효.

5 시세 확인: KB부동산, 호갱노노, 국토교통부 실거래가 조회로 전세 시세 확인. 주변 시세의 80% 이상이면 위험.

🏦 보증보험·보호장치

6 전세보증보험 가입 가능 여부: HUG, SGI서울보증에서 계약 전에 미리 가입 가능 여부 확인. 가입 거절되면 위험 신호!

7 전세권 설정 등기: 전세보증보험과 별도로, 전세권 설정 등기를 하면 경매 시 우선변제권이 강화됨.

8 확정일자 + 전입신고: 잔금 당일 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권 확보.

🔍 집주인·건물 심층 확인

9 집주인 세금 체납 확인: 국세·지방세 완납증명서를 집주인에게 요청. 체납 세금은 전세보증금보다 우선 변제됨!

10 다주택 여부: 집주인이 수십 채를 보유한 갭투자자인지 확인. 등기부에서 다른 주소 확인 가능.

11 법인 소유 주의: 소유자가 법인(주식회사 등)이면 법인 재무상태 확인 어려움. 더 철저히 조사.

12 건축물대장 확인: 정부24에서 위반건축물 여부, 용도 확인. 불법 용도변경 건물은 보증보험 가입 불가.

📝 계약서 작성 시

13 특약 삽입: "전세보증보험 가입에 집주인이 협조한다", "근저당 추가 설정 시 계약 해지 가능" 등 특약 반드시 넣기.

14 공인중개사 확인: 한국공간정보통신 또는 관할 구청에서 중개사 등록 여부 확인.

15 잔금 전 등기부 재확인: 계약 후 잔금 전 사이에 근저당이 새로 설정되었는지 반드시 다시 확인!

1 등기부등본은 3번 떼세요. 계약 전 + 계약일 + 잔금일.

2 전세보증보험 먼저 확인. 가입 불가면 계약 포기.

3 전세가율 70% 이하만. 이 원칙을 지키면 대부분 안전.